B体育上周一（3月18日），国家统计局公布了今年1—2月份全国房地产市场基本情况。数据非常惨烈，量价齐跌，一手房销售额下降了32.7%。

　　地产寒冬之下，行业信心严重不足。地产人都在焦灼中等待，包括很多房企老板也很迷茫，不知道未来市场到底会如何发展。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

　　最近，去年成绩单比较漂亮的房企，像龙湖、招商蛇口、保利置业等陆续召开了2023年业绩发布会。会上，他们公布了2023年业绩，并对行业未来走向以及他们未来的企业战略进行了说明。明源君帮大家提炼了核心观点，希望能给大家带来一点启发。

　　地产寒冬下，大家最关注的问题莫过于后市如何。去年到今年，地产行业出台了一系列救市政策，也取得了一定的效果，但目前存在的一个问题，政策只管一两个月，持续性较差。尤其今年大家期待的小阳春迟迟未见，更令地产人信心受挫。

　　对于今年房地产市场的预判，招商蛇口相对乐观，管理层判断今年市场可能会前低后高。随着政策持续发力，累积的需求有望释放，下半年会有比上半年更好的机会。

　　绿城中国同样保持相对乐观的态度。管理层认为，当前房地产还处于逐级下行的阶段，特别是1-2月指标超过行业想象。但也要看到，市场当下出现了一些边际改善，预估2024年房地产市场可能会触底。

　　管理层指出，房地产从2021年开始下行，到现在已经下行3年。横向对比香港房地产，历史上比较大的周期性下行，大概下行了3-6年的时间。但内地房地产会受到体制性、机制性，以及宏观调控等可达性因素影响，相信下行期不会持续那么久，今年应该是触底的年份，明后年稳中有升。

　　相比招商蛇口和绿城的乐观，保利置业更为谨慎，其管理层指出，现在2024年面临的市场形势是更加的严峻”，预计今年大概率还是持续筑底。

　　恒隆集团管理层则认为，目前不应随便乐观，但也无需太过悲观。不要自己吓自己。机会总会回来的。虽然这次的熊市比较复杂，因素很多，但不需要太过悲观，机会仍然在。

　　瑞房管理层判断，市场恢复还需要比较长的时间，预计市场调整需要2-3年时间，融资市场会继续疲弱一段时间。‍‍

　　除了房企，贝壳也在此前发表了看法。管理层认为，二手房整体交易量，在二三线城市加速向存量房转型的过程中，还有结构性提升的动能，相信二手市场交易金额总体能保持相对平稳。新房市场上，改善仍是关键，市场仍可能保持震荡筑底的态势。

　　这两年，随着房地产行业下行，地产人对行业的未来也充满了担忧：都说房地产是夕阳行业了，人口在下降，市场供应也饱和了，未来房地产到底还有得干吗？是不是干脆趁早转行。

　　确实，从销售数据来看，整个行业和房企销售数据下滑都比较严重。龙湖管理层指出，当下地产开发业务下滑主要是两个方面的原因：‍‍‍‍

　　一是整个销售收入的规模，整个新房市场的成交体量从2016—2021年14亿方回到了9—10亿方，所以对大多数开发商而言，销售规模相比2021年之前的高点大概有30%甚至更高的销售收入的下降。

　　二是在过去几年特别是在去年，新房价格出现了一些调整，对开发商而言，如果在2020年、2021年高点拿的地在2022年、2023年进行销售又进行结算，这个利润会受到一些影响。

　　但万科、龙湖、中海等头部房企仍然坚定看好房地产行业。他们认为，房地产长期需求还在，只不过对房子的需求从“有没有”转变到“好不好”的阶段而已。‍‍‍‍‍‍‍‍‍

　　明源君也认同他们的观点，就好比大家家里都有车了，为什么还要买车？无非是想开更好的车。‍‍‍‍‍‍

　　万科之前判断房地产未来保底是一个10万亿的市场。龙湖管理层则认为，9—10亿方是新房市场的真实居住需求承载量。

　　他们指出，从市场基本面来看，2010—2016年六年间，全国新房住宅成交面积一直维持在9亿方，2016年—2021年连续几年平均的成交面积大概维持在14亿方的体量。

　　从9亿方到14亿方可以看出，这里面有不少投资性需求，后续随着住建部的“房住不炒”政策出台，新房市场又回落到9亿方的体量。所以从这个角度看，9—10亿方是新房市场的真实居住需求承载量。

　　现在房地产市场承压式受市场信心未完全恢复的影响，这需要时间去修复。‍‍‍‍‍

　　另一方面，2023年疫情后整个经济还没有完全恢复到疫情前的增速，居民的购房意愿、负债意愿仍然还在一个恢复的过程，所以整个房地产恢复过程中B体育，信心非常关键。

　　这几年房企现金流普遍紧张，大部分房企都停止拿地了。但今年在核心热点城市B体育，土拍市场似乎有所回暖。‍‍

　　对于投资拿地，一方面的策略是收紧，因为现在房企最大的问题不是手里没货，而是消化不良，库存太高。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

　　招商蛇口管理层就表示，他们今年的投资策略是保持战略定力，要区域聚焦城市深耕。九成的布局仍然会投在10个城市。

　　另一方面是控制价格。招商蛇口管理层表示，面粉价格的控制非常重要，我们不会盲目追高，而会根据稳健的价格，测算出到合适的面粉价格。宁可错过，不能错拿。只要拿到合适的面粉价格的项目，辅以优质的产品力，会保证项目的盈利水平，这是他们最关注的。

　　恒隆集团管理层则表示， 现在是“保命保本”的时候，而非寻求大发展的时候。所以要注意不要做大的资本支出，这个错误可能是致命的。

　　其管理层表示，去年在17个重点城市获取了31幅土地，平均溢价率控制在8%，属于相对较低的水平。今年他们在西安、佛山获取了两块住宅用地，都是底价获取。

　　未来，龙湖会采取“以销定支”策略，主动把握好投资节奏。同时会严守投资刻度，优中选优。在投资的城市选择方面，依然会高度聚焦在一二线高能级城市，同时也会密切关注政策和市场的变化。

　　房地产下行阶段，规模房企纷纷爆雷，基本都停止了投资拿地。但在房地产从旧模式向新模式转型过程中，也存在不少业务机会点。比如代建、城市更新、保障房等等。‍‍

　　代建业务目前是确定性比较高，投入比较低的领域，也成了当下房企最青睐的赛道。2023年，代建业务迎来一轮爆发。

　　据绿城管理年报数据，2023年绿城管理营业收入，实现了24.3%的增长。规模净利润，达到了9.74亿，增长速度超过30%。

　　比如2022年开始发力代建的龙湖，截至目前，已累计获取代建类项目90个，总建筑面积超1600万平方米。2023年，龙湖龙智造实现营业收入19.7亿元。

　　从目前的数据可以看到，城投拿地以后的开工率比较低，在2021、2022、2023年，尤其在最近的这两年整体开工率在20%左右B体育。

　　比如城中村改造估计未来每年产生一万亿新增投资，尤其华南区进度更快、体谅也会更大。‍

　　三是纾困保交楼业务。现在国家推出融资白名单项目，这些白名单项目也会产生代建需求，也是未来一个机会。‍‍

　　招商蛇口管理层表示，保障房市场底层需求很大，而且因为REITs渠道打开，招商也在积极申请。对于保障性住房也在积极拓展，去年主动到公开市场拿了2个项目，分别位于上海和合肥，大概两年多就会上市，未来会装入到保障性住房的平台里面。

　　而且，招商蛇口还在积极利用存量的商品房来纳入国家保障房体系，帮助公司去库存。在苏州B体育、郑州、天津等城市，已经跟政府达成了良好的合作B体育，这是资源的利用，政府跟企业合作双赢。

　　瑞安房产也认为，未来一二线城市的城市更新领域有发展机会，主要集中在城中村改造提速。

　　这两年，头部房企一直在布局多元化业务，当下也是优秀房企转型突破的关键时刻。‍‍‍‍‍

　　比如万科之前就指出，基于单一的住宅开发已经不能满足时代要求，必须要在能力范围内做点别的。所以万科从战略上锁定了，未来要“开发、经营、服务并重”。而龙湖很早也提出了开发+经营+服务并重的战略。

　　从目前来看，头部房企开发业务下滑严重，但经营和服务方面的收入有较大增长。‍‍‍‍‍‍‍‍

　　比如2023年，龙湖运营+服务组成的经营性收入加一起的收入占比达到14%，利润占比超过60%。

　　更值得关注的是，去年龙湖两个运营航道商业和长租公寓都实现了经营性现金流为正，意味着这两个航道不再需要集团或者地产或者融资现金流的支持，可以通过自身经营现金流驱动自身的增长。

　　而万物云实现营收331.8亿元，同增10.2%；核心净利23.4亿元，同增达29.8%。

　　管理层指出，这个目标2015年提出时是十分正确的。由于住宅市场规模的持续下降，光靠住宅市场难以维持企业长期的发展，因此如今房企普遍面临着转型风险。

　　房地产行业分化在加剧，这个已经成为行业共识。很多地产人也发现，虽然整体市场在下行，但还是有不少房企或项目走出了独立行业。而这些走出独立行情的项目，大部分都有个共同点，那就是产品或服务足够好。‍‍‍‍‍

　　所以头部房企认为，只要能造出好的产品，客户还是会买单的。比如现在不少城市推出的改善住宅，击中了客户的需求，去化还是非常快。

　　当然，当下房地产营销逻辑也变了，比如现在客户更看重房子的居住属性，更多是希望改善居住品质，可是很多一线销售人员的销售说辞还在用老一套，这肯定是有问题的。客户需求变了，产品要跟着变，营销打法也要全部随之调整。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

　　除了好产品，好服务也非常重要，只要一个房企能够做好自己最主要的客户，做出好产品和好服务来，还是可以熬过去的。

　　此前，绿城就曾经提出过， 绿城的“一号工程”是“最懂产品”，绿城的“一号标准”是“最懂客户”。

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