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今年2月末香港特区政府宣布撤销长达14年的楼市“辣招”(防楼市过热强力限制举措),香港楼市一度重回火热,大批购买力得到释放,市场交易也明显转旺,政策效果一度“好于预期”。
刚刚过去的6月份,据中原地产监测,香港一手住宅登记982宗及126.0亿港元,较5月份分别大幅下跌了49.6%及55.3%,为今年2月后的近4个月低位,成交量几乎回到了“撤辣”之前的水平。
中原地产亚太区副主席兼住宅部总裁陈永杰指出,政府“撤辣”对香港楼市起到了止跌的作用,从而带旺了3月的楼市成交,不过到了4月份,楼市成交就已减少了接近一半。目前楼市正处于争持整固阶段,如果接下来没有利好因素支持,后市可能无以为继,因此呼吁政府宜及早准备避免楼市恶化。
从月度成交情况来看,今年前6个月的香港整体物业注册宗数(包括住宅楼宇)呈现由升到降趋势,分别为4401宗、3189宗、5013宗、9880宗、7361宗和5245宗,累计宗数达到35089宗,较去年同期上升了0.8%,录得微升。
受政策利好影响,香港楼市成交在4月份达到顶峰,但从5月份开始,由于政策效应减弱,增速也明显放缓,5月和6月的整体物业成交宗数分别环比下滑了25.5%和28.7%。
不过整体来看,一手新盘的表现仍好于预期,并创下香港楼市近年来的多项纪录。
据陈永杰介绍,今年上半年香港一手市场共录得超8800宗成交,总值超过1110亿港元较去年同期急升近4成,创近5年新高。
五大发展商之中,新鸿基地产上半年卖楼收益近160亿元,成为“吸金王”。收益主要来自元朗THE YOHO HUB II、屯门NOVO LAND系列、天水围YOHO WEST、启德天玺‧海等项目。
“全面‘撤辣’后,楼市只作短暂反弹便无以为继,建议港府持续考虑出招救楼市,以免楼市出现大跌,对香港整体经济及市场信心造成不良冲击,一旦楼市大跌,对各行各业及复苏中的经济都有非常不良的影响”,利嘉阁地产研究部主管陈海潮表示。
据香港地产代理监管局7月初统计数据,目前香港地产代理人数已跌破3.9万关口,为逾6年来的新低,较5月底再度减少125人,跌幅达0.3%。
面对当下楼市热度的减弱,也有香港业内人士指出,政府既在“旺市”时能推出“辣招”遏抑购买力,那么在“静市”时也可推出“甜招”以激活市场。
比如,放宽市民可提取强积金用于买楼自住、给予来港专才额外的置业印花税优惠、减少买卖物业的厘印费等措施。
中原地产研究部高级联席董事杨明仪指出,CSI(是中原地产统计的一项用来衡量未来楼价/租金变动方向的参考指标)最新报38.84点,较上周的39.09点再下跌0.22点。
CSI的跌势未止,连跌2周共1.82点,并且已连续7周处于45点以下的“看淡区”,这预示着香港楼价继续向下调整的走势没有改变。
实际上,在香港“撤辣”政策实施以后,开发商为促进销售,加快去库存,普遍都没有加价销售,反而有部分楼盘甚至推出了更加优惠的折扣。
就具体项目来看,位于屯门的新盘黄金海湾‧意岚首张价单折实平均尺价创同区8年新低,折实最低价格仅为184万港元B体育。像这样推出低价折扣的楼盘香港还有很多,而在低价效应下的作用下,同区楼盘的楼价也会受到影响面临下跌。
仲量联行指出,今年前5个月香港楼价累计下跌1.7%,由于新盘减价战的持续进行,预计下半年的相关楼价将再跌7%至8%,全年预计下跌约10%。
“目前香港楼市新盘库存量仍庞大,加上利率持续高企,令买家及开发商融资成本升高,而发展商不断以低价推盘,让二手楼市难以匹敌,对楼市不利”,仲量联行香港主席曾焕平表示。
另外,曾焕平还指出,据政府数据显示,在截至今年3月的一年内,香港负资产个案数量已飙升400%至3.2万宗,还未包括二按及财务公司借贷的情况,所以实际情况更加严峻,倘若年底前楼价再跌10%,预计负资产个案或将突破10万宗。
在中银香港去年2月发布的一项针对超过2700人的调查中显示,有46%的香港受访者表示会考虑在大湾区置业,作为度假及退休养老的安乐窝,热门地点包括深圳、广州B体育、中山等城市。
此前,在大湾区规划发布以后B体育,为促进要素流动畅通,三地互联互通,规则和制度融合,在2019年11月,广东省曾发布的“惠港16条”,明确放宽港人大湾区置业限制,规定港人在大湾区内地城市购房与当地居民享有同等待遇。
近年来,以广州、深圳为首的大湾区内地城市也在不断释放对于港澳人士“北上”置业的利好政策。
去年9月,深圳松绑了“限外令”,将非住宅类的商铺、商业办公物业、商务公寓对港澳居民放开,不再限购,鼓励港人北上消费的同时,增加物业购置。
本月初,广州也发布新政放松了“限外”政策,包括港澳台及外籍人士购买广州住宅,120方以下限购一套,120方以上不限购,非居住用房(写字楼/办公类/商铺)不限购,贯彻大湾区内居民的同等待遇。
近期,伴随深中通道和港珠澳大桥陆续建成通车的交通基建利好带动下,港澳居民往来珠三角地区便捷程度明显提升,粤港澳大湾区各城市间日渐融合发展。在此背景下,香港居民在内地的置业需求也有望持续提高。
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